Woningmarkt Grondbezitters verdienen in Nederland bakken met geld als gevolg van bestemmingswijzigingen, zonder er iets voor te hoeven doen, schrijft Thomas Bollen. Het is niet meer dan rechtvaardig om daar een belasting voor te introduceren.
We kennen allemaal de frustratie van een potje Monopoly. Wanneer na enkele beurten de straten zijn verdeeld, hebben de dobbelstenen de uitkomst eigenlijk al bepaald. De grootgrondbezitters laten simpelweg het vastgoed voor zich werken, terwijl de andere spelers langzaam bezwijken onder steeds hogere huurbetalingen.
Thomas Bollen is financieel econoom, onderzoeks- journalist en auteur van Geld genoeg, maar niet voor jou.
Die frustratie lijkt op wat alleenstaanden of startende jongeren zonder rijke ouders ervaren wanneer ze de woningmarkt betreden. Voor een sociale huurwoning moeten ze zeven jaar of nog langer in de wachtrij. Wie een koopwoning niet kan betalen, belandt dus in de vrije huursector en daar gaat de helft van het startersinkomen op aan huur.
Terwijl de huizenprijzen doorstijgen en de huizenbezitters vermogen opbouwen, is sparen voor deze groep haast onmogelijk. Ze trekken elke ronde opnieuw diezelfde kanskaart: „Ga direct naar de gevangenis. Ga niet langs „Start”. U ontvangt geen €200.’ Een koophuis raakt almaar verder buiten bereik.
Deze gelijkenis met Monopoly is geen toeval. Elizabeth Magie, de Amerikaanse bedenkster ervan, gaf het spel in 1903 oorspronkelijk een andere titel: The Landlord’s Game, vrij vertaald naar het Nederlands: Het huisbazenspel. Magie was een pionier in wat we nu educatieve gamification noemen: ze wilde mensen spelenderwijs laten ervaren wat er gebeurt wanneer het bezit en de opbrengsten van vastgoed – en specifiek de grond onder dat vastgoed – in private handen vallen.
The Landlord’s Game sluit nog altijd naadloos aan op onze werkelijkheid. „De grondprijzen exploderen en wij blijven betalen”, schreef Rob Jetten vorig jaar in het D66-woonplan. De partij typeerde belastingbetalers als ‘pinautomaat van grondbezitters’. Ook coalitiepartner VVD schreef in haar Visie op Wonen (2025) dat het zo niet langer kan: „Het [is] zaak om gronden betaalbaar te houden door grondspeculatie tegen te gaan.”
Niet hoge bouwkosten, maar grondwaardestijging – en het speculeren daarop – is de belangrijkste oorzaak van onze betaalbaarheidscrisis; het probleem dat de beschikbare woningen te duur zijn. „Inmiddels bestaat bijna 60 procent van de waarde van het eigenwoningbezit uit de onderliggende grond; tien jaar geleden was dit nog 42 procent,” schreef DNB in 2025. Ga je verder terug in de tijd, dan wordt de trend nog zichtbaarder: in 1995 was het aandeel van de grond slechts 20 procent.
Grondwaardestijging vormt bovendien een obstakel voor het oplossen van de beschikbaarheidscrisis; het probleem dat er niet genoeg woningen zijn. Alle pogingen om de woningbouw te versnellen met bouwsubsidies, zijn volgens het Centraal Planbureau (CPB) ineffectief geweest: „De schaarste aan bouwgrond, vergroot het risico dat subsidies vooral zorgen voor hogere grondprijzen.” Anticiperend op de toekenning ervan, verhogen de eigenaren van de beste bouwlocaties simpelweg hun vraagprijs. Zijn subsidies permanent, dan worden ze volgens het CPB zelfs ‘volledig geabsorbeerd in de grondprijzen’ en geven ze ‘geen prikkel om de bouw te versnellen’. Het publieke geld verdwijnt zo rechtstreeks in de zakken van grondbezitters en drijft de grond- en huizenprijzen alleen maar verder op.
In het coalitieakkoord schrijven D66, VVD en CDA dat de wooncrisis vraagt om ‘eerlijkheid over de [..] oorzaken van het probleem’ – en om ‘onorthodoxe keuzes’. Hoewel het hier om een bloedserieus probleem gaat, zou het kabinet de inspiratie voor die keuzes kunnen ophalen bij dat ene spelletje. Elizabeth Magie bood namelijk een alternatief voor de welbekende Monopoly-spelregels. Je kon het spel oorspronkelijk ook spelen op een andere manier: volgens de Prosperity-regels, vrij vertaald welvaartsregels, gebaseerd op het gedachtegoed van de klassiek liberale econoom Henry George.
Eind 19de eeuw vergaarde George wereldfaam met zijn internationale bestseller Progress and Poverty. Alleen van de Bijbel werden indertijd meer exemplaren verkocht. Het boek verscheen in 1879, hetzelfde jaar dat Thomas Edison de gloeilamp op de markt bracht. Mensen trokken massaal naar de stad om in fabrieken te werken en handel te drijven. Het was een tijdperk van nieuwe technologie, economische groei en vooruitgang.
Maar tot zijn afgrijzen zag George dat parallel aan de economie ook de armoede groeide. Toenemende bedrijvigheid en publieke investeringen in spoorwegen en riolering stuwden de grondprijzen in de stad omhoog. Grondbezitters en speculanten profiteerden, maar de arbeiders die de voorzieningen aanlegden, raakten steeds verder achterop. Met elke uitvinding die de economische productiviteit verhoogde, stelden de landeigenaren ook de huren naar boven bij. „Alle opbrengsten van de vooruitgang komen terecht bij de grondeigenaren”, concludeerde George.
Die observatie sloot aan op wat grote liberale denkers, zoals Adam Smith, David Ricardo en John Stuart Mill al vaststelden in het agrarische tijdperk ervoor: de grondeigenaren ‘oogsten waar ze niet hebben gezaaid’. De voorvechters van vrijhandel en persoonlijke vrijheid vonden dat de overheid – juist om die vrijheden te bewaken – op één eigendomsrecht stevig moest ingrijpen: het privébezit van grond.
Die les is voor de liberalen van nu nog steeds relevant. De klassiek liberalen maakten namelijk een duidelijk onderscheid tussen ‘verdiende’ en ‘onverdiende winsten’. Het was in ieders belang om de groei van die tweede categorie de kop in te drukken. Om te voorkomen dat de idle landlords via grondwaardestijging een steeds groter deel van de economische koek zouden toe-eigenen, maakte John Stuart Mill zich hard voor een grondbelasting. „De stijging van grondwaarde, die voortvloeit uit de inspanningen van een gehele gemeenschap, behoort de gemeenschap toe en niet het individu dat de eigendomstitel bezit.”
Henry George bouwde voort op Mills voorstel. Hij was ervan overtuigd dat één enkele grondwaardebelasting de productieve economie enorm zou stimuleren – en zoveel zou opleveren dat andere belastingen op inkomen en consumptie zelfs konden worden afgeschaft. Waardestijging door een fabriek te bouwen of een vervallen huis op te knappen, ging naar de grondeigenaar. Maar alle waardevermeerdering die niet voortkwam uit eigen inspanning of investering – bijvoorbeeld door bevolkingsgroei, de aanleg van een park of metrostation, of de opening van een winkelcentrum in de buurt – zou volledig naar de gemeenschap moeten terugvloeien.
George’s single tax-plan werd nooit ingevoerd en hij raakte in de vergetelheid bij het grote publiek. Maar hij werd nooit helemaal vergeten. Zelfs Milton Friedman, de allerbekendste ideoloog van het neoliberalisme, sprak in 1978 zijn sympathie uit voor George’s voorstel: „Als je het mij vraagt is de minst slechte belasting de onroerendgoedbelasting op de onbebouwde waarde van grond.”
In de afgelopen jaren hebben allerlei instanties en deskundigen (het CPB, de ACM, DNB, de Rijksoverheid, en verschillende wetenschappers) voorstellen geschreven om de wooncrisis op te lossen. Bij allemaal stond de invoering van een of meer grondbelastingen bovenaan. Sommigen verwezen daarbij direct naar de visionaire ideeën van Henry George.
Van een kabinet met twee ‘liberale’ partijen zou je daarom verwachten dat het belasten van ‘onverdiende’ grondwinsten hoog op de prioriteitenlijst staat. Bij de verkiezingen leek dat ook het geval, en ook de christendemocraten van het CDA beloofden in hun verkiezingsprogramma een ‘planbatenheffing’ in te zullen voeren: een belasting op waardestijgingen als gevolg van bestemmingswijzigingen. Die waardestijging is namelijk enorm: grond met een woonbestemming is al gauw 15 tot 25 keer zoveel waard als landbouwgrond. En daar staat geen enkele economische prestatie tegenover. De Nederlandsche Bank berekende dat grondeigenaren en speculanten door bestemmingswijzingen jaarlijks 7 tot 8 miljard euro in de schoot krijgen geworpen.
Maar ondanks heldere verkiezingsbeloftes is die concrete planbatenheffing in het coalitieakkoord plotseling verdwenen. Met veel moeite kun je hoogstens nog de suggestie ervan herkennen in één vage zin: „[er] kan ook een instrument worden ingezet waarbij private winsten van grondbezitters meer publiek kunnen worden aangewend”. Hoewel de oorzaken van het probleem dus lang en breed bekend zijn, worden de ‘onorthodoxe keuzes’ om de wooncrisis op te lossen vooralsnog niet gemaakt.
Het is nu aan de kersverse woonminister, Elanor Boekholt-O’Sullivan, om dat wel te doen. ‘Leiderschap is niet wat je zegt. Leiderschap laat je zien,’ zei de D66-bewindsvrouw in een interview. Zij kan nu laten zien wat economisch liberalisme echt betekent: hard werken belonen, maar onverdiende winsten terug laten vloeien naar de gemeenschap. De Nederlandse woningmarkt is toe aan die andere set van Magie’s spelregels: van monopolie naar welvaart. En die transitie begint met een grondwaardebelasting.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen