Taskforce Versnelling Woningbouw Het kabinet heeft maandag plannen gepresenteerd die laten zien wat er moet gebeuren om jaarlijks 100.000 woningen erbij te kunnen bouwen. Maar wie hoopte te lezen hoe dit precies moet gebeuren, blijft teleurgesteld achter.
Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, D66), minister Mirjam Sterk (Langdurige Zorg, Jeugd en Sport, CDA) en premier Rob Jetten worden rondgeleid tijdens een werkbezoek maandag aan een woningbouwproject in Harderwijk.
„Tien nieuwe steden.” Het was een kraakheldere belofte uit de verkiezingscampagne van D66 die goed bleef hangen. Het klonk als een radicale ommezwaai in de manier waarop het kabinet zich uit de woningnood ging bouwen. Maar radicaal anders of nieuw is het maandag gepresenteerde woningbouwplan van het minderheidskabinet van premier Jetten bepaald niet te noemen.
Veel uit het plan dat D66-minister Elanor Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) maandag aan de Tweede Kamer stuurde, komt uit het coalitieakkoord, uit de Miljoenennota of is een voortzetting van beleid van haar voorgangers.
In het rapport Van plan naar thuis heeft de taskforce Versnelling Woningbouw een lijst van vijftig knelpunten op een rij gezet die opgelost moeten worden om jaarlijks tot 100.000 nieuwbouwwoningen te komen. Het is één van de zes taskforces die premier Rob Jetten heeft ingesteld om met meerdere ministeries tegelijk aan een probleem te kunnen werken.
Boekholt-O’Sullivan sprak de afgelopen maanden met marktpartijen in de bouw: investeerders, projectontwikkelaars, woningcorporaties, gemeenten en provincies. In de begeleidende Kamerbrief schrijft ze dat met de andere ministeries is vastgesteld ‘wat’ er moest gebeuren, en dat het nu aan deze partijen is om tot het ‘hoe’ te komen.
Hier en daar is iets nieuws te ontdekken, bijvoorbeeld de afspraken met netbeheerders waarmee zij het overvolle stroomnet kunnen ontzien bij de aanleg van nieuwe woonwijken. Veel andere punten, bijvoorbeeld de ambitie om in 2030 de helft van alle nieuwbouwwoningen uit de fabriek te laten komen, stammen nog uit voorgaande regeerperiodes.
Net als haar voorgangers Mona Keijzer (BBB) en Hugo de Jonge (CDA) houdt Boekholt-O’Sullivan vast aan de bouwambitie van jaarlijks 100.000 nieuwe woningen. Een ambitie die de afgelopen decennia niet is gehaald. Er moet sneller, meer en kwalitatief beter worden gebouwd.
Veel van deze woningen moeten de komende tien jaar voor een belangrijk deel op 26 grootschalige stedelijke bouwlocaties komen, in de buurt van treinstations. Boekholt-O’Sullivan wees dit voorjaar vijf nieuwe ontwikkelgebieden aan bij Haarlem, Maastricht, Deventer, Deventer en Leeuwarden. Later dit jaar volgen er nog vijf, waar in 2040 woningen moeten staan.
Veel nieuwe woningen moeten op plekken komen waar nu al gebouwen staan – door bedrijfsruimtes of leegstaande kantoren te transformeren tot woonruimte, of door verdiepingen op bestaande woningen te plaatsen, ‘optoppen’ in jargon. Woningdelen en hospitaverhuur komen ook opnieuw terug in de plannen van de taskforce: het kabinet had al aangekondigd het fiscaal aantrekkelijker maken om woningen te delen, en herhaalt dat hier. De gevolgen van meer woningen op één plek bouwen, zoals filedruk en tekort aan parkeerplekken, blijven vooralsnog op het bord van gemeenten en provincies liggen.
Ook regeldruk komt weer aan bod. Het bouwproces moet versneld worden door ruimtelijke regels en bouwvoorschriften te schrappen die woningbouw ingewikkeld en duur maken. Daarin bouwt Boekholt-O’Sullivan voort op de koers die haar voorganger Mona Keijzer inzette, die van schrappen van regels en lokale eisen haar speerpunt maakte.
Aan ambitie is in de plannen geen gebrek. Toch klinkt bij elk nieuwbouwproject nog voor de eerste heipaal de grond in gaat de vraag: is dit financieel haalbaar?
Het kabinet eist dat elke woningbouwregio voor twee derde uit betaalbare woningen bestaat en voor zeker 30 procent uit sociale huurwoningen. Hierdoor is het vaak lastig voor projectontwikkelaars om zonder overheidsgeld een rendabele business case te maken. Sommige projecten gaan wegens geldgebrek niet door, of worden uitgesteld als de bouwkosten of de rente stijgen. Een ander gevolg van deze betaalbaarheidseisen, blijkt uit recent onderzoek, is dat ontwikkelaars steeds kleinere woningen gaan bouwen.
Om te zorgen dat projecten niet vastlopen, verlengde het kabinet een aantal regelingen die tot 2035 moesten helpen woningen betaalbaar te bouwen. Verreweg het meeste geld, zo’n 3 miljard euro, gaat naar subsidieregelingen als de Realisatiestimulans en de Woningbouwimpuls. Wat opvalt is dat een deel van het geld dat is vrijgemaakt alleen is bedoeld om bestaand beleid te kunnen voortzetten, zegt woningmarkteconoom Stefan Groot van Rabobank. „En dat betekent waarschijnlijk dat sommige bouwprojecten niet door kunnen gaan omdat ze onrendabel zijn.”
Daarnaast krijgen investeerders die middenhuurwoningen bouwen van 2029 tot en met 2033 een ‘objectsubsidie’ voor elke middenhuurwoning die ze opleveren. Of dit ook leidt tot minder kleine huurwoningen, zal moeten blijken. En, zo zegt Stefan Groot, „het is opvallend dat hiervoor pas vanaf 2029 extra geld beschikbaar wordt gesteld, gezien de grote maatschappelijke zorgen over het middenhuursegment.”
Naast stikstof en netcongestie speelt voor met name particuliere beleggers ook de aanhoudende onduidelijkheid rond de belasting op huurwoningen mee. Minister van Financiën Eelco Heinen (VVD) besloot dit voorjaar om met de belastingregels voor ‘box 3’ – terug naar de tekentafel te gaan, waardoor veel particuliere verhuurders die in onzekerheid zitten over hoe hoog hun kosten straks worden, hun huurwoningen alsnog in de verkoop doen.
Vastgoed Belang, de branchevereniging van particuliere beleggers, heeft maandagochtend al laten weten dat volgens haar het fiscale onderdeel van de plannen niet toereikend is. De belangenvereniging stelt dat Boekholt-O’Sullivans doel om 100.000 woningen te bouwen steun verdient, maar dat het behalen van dit doel wordt „gedwarsboomd” door het ministerie van Financiën. „Zo blijft het onaantrekkelijk en in veel gevallen onmogelijk om te investeren en worden die woningen alsnog niet gebouwd”, aldus voorzitter Niek Verra.
Zo bevat het kabinetsplan weinig nieuwe plannen, al zijn er ook verzachtende omstandigheden. De regeringsploeg van premier Jetten zit er nog relatief kort en woningbouw is een langdurig proces waarin onvoorspelbaar beleid potentiële investeerders kan afschrikken. Bovendien lijken na jaren van zeer actief woningbouwbeleid de simpele en effectieve oplossingen wel uitgeput, helemaal zolang er nog geen oplossing is voor slepende problemen als de stikstofcrisis en netcongestie.
Minister Boekholt-O’Sullivan sluit haar voorwoord in het plan af met een daadkrachtig „Aan de slag!” Overheden, beleggers, bouwers, ontwikkelaars en woningcorporaties weten met het plan weer wat ze te doen staat. Toch zullen sommigen op meer concrete invulling van de knelpunten hebben gehoopt, in plaats van een opsomming van alle knelpunten zelf.
Bij Google kan je nu zelf aangeven welke nieuwsbronnen jij vaker wil zien in je zoekresultaten.Meer informatie