De huizenprijzen blijven stijgen, ondanks de opgelopen hypotheekrente en inflatie. Dat verwachten de drie grootste hypotheekaanbieders. Rabobank, ING en ABN Amro voorzien over heel 2026 een stijging van gemiddeld 3,5 procent. Volgend jaar zou daar gemiddeld nog eens 2,2 procent bij kunnen komen.
is economieredacteur voor de Volkskrant en schrijft regelmatig over de woningmarkt.
Marktleider Rabobank voorziet de grootste stijging van de huizenprijzen. De coöperatieve bank denkt aan 4,2 procent dit jaar en 3,2 procent volgend jaar. ING is het voorzichtigst met plusjes van respectievelijk 2,5 en 1,0 procent.
De stijging van de hypotheekrentes remt de vraag naar woningen momenteel enigszins, ziet ING. Het rentepercentage van een van hun populairste hypotheekleningen is in twaalf maanden gestegen van 3,6 naar 4,4 procent. Een hogere rente drukt de hoogte van de mogelijke lening. ‘Daardoor wordt de woningmarkt kwetsbaarder voor vraaguitval.’
Die rente zal mogelijk verder stijgen, met mogelijk nog meer druk op de prijzen. ABN Amro vermoedt dat de Iran-oorlog, de inflatie en zorgen over overheidsschulden de Europese Centrale Bank (ECB) zullen bewegen de centrale rente in twee stappen te verhogen, van 2,5 procent nu naar 3 procent. ‘Aangezien die rentetarieven de basis vormen voor de hypotheekrente, verwachten we dat deze laatste nog langer hoog blijft en mogelijk zelfs verder zal stijgen.’
Zo’n relatief beperkte renteverhoging zal echter niet leiden tot een val van de huizenprijzen, stelt dezelfde bank. ‘Daar zijn veel meer renteverhogingen voor nodig. Maar zelfs dan is de kans groter dat we een lichte prijsdaling zullen zien dan dat er sprake zal zijn van een ernstige recessie op de woningmarkt.’
Pas als kopers massaal afhaken zullen oplopende hypotheekrentes zorgen voor grote prijsdalingen, aldus ING. Dat gebeurde bijvoorbeeld na de financiële crisis, door de economische recessie, oplopende werkloosheid en strengere hypotheeknormen. Toen daalden de huizenprijzen in vijf jaar met zo’n 20 procent.
De woningmarkt is volgens de banken nu zeker nog ‘robuust’, zoals ABN Amro het noemt. Dat komt vooral door de aanhoudende grote woningschaarste. Bovendien is de impact van de Iran-oorlog op de Nederlandse economie volgens Rabobank kleiner dan verwacht. De loonstijging van het afgelopen jaar ‘blijft de woningvraag ondersteunen, maar minder sterk dan voorheen.’ De aanhoudende inflatie drukt namelijk het reëel beschikbare netto-inkomen van huishoudens.
Lenen wordt ook iets duurder, doordat het maximale aftrektarief van de hypotheekrente stijgt van 37,6 naar 38,2 procent. Daar staat voor de kopers van een eerste huis tegenover dat hun vrijstelling van de overdrachtsbelasting volgend jaar wordt verruimd naar aankoopbedragen tot 615 duizend euro. Ook zal het aankoopbedrag in de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) naar verwachting worden verhoogd.
De huizenprijzen blijven vooral hoog door de grote vraag, aldus de banken. De gemiddelde verkooptijd was in het tweede kwartaal slechts twee dagen hoger dan een jaar eerder. Er staan wel meer woningen te koop, maar daarbij gaat het in een op de zes gevallen om een voormalig huurhuis, aldus ING. Die worden door beleggers massaal verkocht vanwege huurmaximering en fiscale maatregelen. Die ‘verkoopgolf’ droogt binnenkort op, voorspellen de banken. Rabobank: ‘Dat resulteert vooral in de Randstad in minder aanbod en daarmee ook in opwaartse druk op de huizenprijzen.’
De woningbouw zal voorlopig weinig veranderen aan de schaarste en dus ook niet aan de huizenprijzen. De bouw zal ook volgend jaar niet echt van de grond komen, voorziet Rabobank. De beperkte beschikbaarheid van elektriciteitsaansluitingen, de stikstofproblemen en lange bezwaar- en vergunningsprocedures zijn daar debet aan.
De banken zien wel wat lichtpuntjes. In mei stond de teller van door gemeenten afgegeven bouwvergunningen op 96 duizend, het hoogste aantal over de afgelopen elf jaar. Die relatief hoge score heeft volgens Rabobank mogelijk te maken met een run op bouwvergunningen door een wachtlijst voor netaansluitingen. ABN Amro noemt ook nog de kabinetsvoornemens om de nieuwbouw aan te jagen. Maar ook als er volgend jaar wel 100 duizend woningen bijkomen, dan is het woningtekort ‘nog lang niet opgelost. Het dempend effect hiervan op de huizenprijzen zal beperkt zijn.’
De bankeconomen stellen hun woningmarktrapport elk kwartaal op, aan de hand van onder meer de hypotheekverkopen van hun werkgevers en rapportages van makelaars, kadaster en vastgoedonderzoekers. De conclusies moeten hun hypotheekafdelingen ondersteunen bij het inschatten van de risico’s van hun woonleningen. De berichten zijn ook bedoeld voor potentiële woning(ver)kopers.
Harde wetenschap is het niet; de prognoses worden regelmatig bijgesteld. Rabobank denkt bijvoorbeeld dat de mogelijke prijsstijging over 2026 en 2027 iets hoger zal uitkomen dan eerder voorspeld. ABN Amro noteerde een hoger percentage voor dit jaar dan eerder was aangegeven, maar juist een lager percentage voor volgend jaar.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant