Woningmarkt Wie overwaarde wil verzilveren maar niet genoeg inkomen heeft om de hypotheek te verhogen, komt al snel uit bij ‘opeethypotheken’. Ze werken, maar zijn kostbaar – en een goed gesprek met erfgenamen is geen overbodige luxe.
De 81-jarige Johan Oosterbeek wil graag de overwaarde van zijn huis benutten.
Hoe moeilijk kan dit nou zijn, dacht Johan Oosterbeek (81). Hij woont al ruim veertig jaar in hetzelfde koophuis in de Overijsselse plaats Hardenberg. Sinds zijn vrouw in 2001 overleed woont hij er alleen, kinderen heeft hij niet. Het liefst zou hij de overwaarde van zijn woning – na aftrek van zijn hypotheekschuld is inmiddels zijn huis nog vijf ton meer waard – deels ‘verzilveren’.
Oosterbeek heeft naast zijn AOW „een paar pensioentjes” lopen, maar veruit het grootste deel van zijn vermogen zit in het huis. Het is geld waar hij niet bij kan. Onhandig bij grote incidentele uitgaven, bijvoorbeeld toen hij onlangs noodgedwongen een nieuwe auto moest aanschaffen omdat de oude niet door de APK kwam. Bijna gelijktijdig was er een kostbare vervanging van de cv-installatie nodig. En ja, een aanvulling op zijn pensioen zou ook best welkom zijn, zo zegt Oosterbeek. „Gewoon, wat extra geld om iets makkelijker te kunnen leven.”
Een deel van het huis ‘opeten’ bleek makkelijker gezegd dan gedaan. De meest voor de hand liggende optie is om de lopende hypotheek op te hogen. Maar dat werd door de bank afgewezen. „Ze wilden geen cent verhogen. Ik had te weinig inkomsten, zeiden ze, om de hogere lasten te kunnen dragen. En een nieuwe hypotheek krijg ik niet zomaar meer, vanwege mijn leeftijd. Er blijft bij hen altijd de angst dat je oud bent en onmiddellijk ziek kan worden of dood kunt gaan.”
En zo keek Oosterbeek naar zijn oude vertrouwde huis – waar vijf ton ‘vastzit’ in steen. Hoewel er geen cijfers zijn, is het goed denkbaar dat hij niet de enige in deze situatie is. Veel gepensioneerden hebben veruit het grootste deel van hun vermogen in de eigen woning zitten, maar lang niet iedereen heeft genoeg inkomen om dat te verzilveren door de hypotheek te verhogen. Ze kunnen er pas bij als ze het huis verkopen, maar verhuizen is door gebrek aan geschikte woonruimte of hoge kosten vaak onaantrekkelijk. Zo ook voor Johan Oosterbeek: „Dat zie ik echt niet zitten. Ik wil lekker hier in dit mooie wijkje blijven wonen.”
En dus begon de zoektocht: welke kanten kun je op als je als oudere toch de ‘papieren’ overwaarde van je huidige koophuis wil omzetten in harde euro’s?
In situaties als die van de heer Oosterbeek bood vroeger de aflossingsvrije hypotheek geregeld uitkomst: de afnemer betaalt maandelijks alleen de rente en lost pas af bij verkoop of aan het einde van de looptijd. Alleen is deze (onder Nederlanders immens populaire) leenvorm al een tijdje op z’n retour. Onder druk van toezichthouder DNB en de Europese Centrale Bank verlagen banken stapsgewijs het aflossingsvrije leenpercentage van hypotheken. Iedere hypotheek die tegenwoordig wordt afgesloten, moet voor een groot deel worden afgelost. Voor wie overwaarde wil opnemen is dat nadelig, het geleende geld gaat zo immers weer terug ‘de stenen in’.
Wie op zoek gaat naar andere oplossingen, komt terecht bij exotische financiële producten en aanbieders waarvan niemand in de rij bij de bakker de naam zal kennen. Constructies als sale-and-leaseback bijvoorbeeld, waarbij je je huis aan een belegger verkoopt en het vervolgens weer terughuurt.
Bij een andere vorm, de participatiehypotheek, verkoop je een deel van je huis. Je spreekt met een investeerder af dat die nu alvast uitkeert en later een percentage van de verkoopwaarde van je huis krijgt, bij overlijden of verkoop.
Voordeel van dit soort constructies is dat er geen nieuw krediet ofwel schuld bij komt kijken. Het nadeel is dat ze vaak moeilijk te doorgronden zijn en de aanbieders buiten AFM-toezicht opereren (omdat er officieel geen sprake is van een lening). Bovendien zijn de extra eenmalige kosten onvoorspelbaar en vaak erg hoog; voor er ook maar iets van overwaarde wordt teruggestort, ben je al snel duizenden euro’s voor een taxatie en aan afsluitkosten verder.
Gangbaarder is de ‘verzilverhypotheek’ of ‘opeethypotheek’. In plaats van de maandelijkse rente aan de bank af te betalen, wordt die bij de hypotheekschuld opgeteld. Bij overlijden of verkoop wordt dit met de bank verrekend. Met andere woorden: in plaats van de hypotheekschuld te laten slinken, verhóógt de bank de schuld juist naarmate de tijd vordert – en krijgt de huiseigenaar in ruil daarvoor cash geld uitgekeerd om te kunnen besteden.
Het valt niet mee om een ‘opeetconstructie’ te vinden, aldus de 81-jarige Oosterbeek. ‘Het is een dure oplossing, maar wel zo’n beetje de enige.’
De meeste gevestigde aanbieders in de bankenwereld bieden geen opeethypotheken aan, zo zegt zelfstandig financieringsadviseur Roel van de Bilt. Het zijn minder gebruikelijke producten die voor ouderen soms ook niet goed te doorgronden zijn. „Het is niet dat banken geen hart hebben of het oudere klanten niet gunnen. Ze hebben een zorgplicht naar hun klanten toe, zij moeten ervoor waken dat ze niet meer krediet verstrekken dan iemand kan betalen.”
Van de Bilt, die voorheen 25 jaar bij de vastgoedfinancieringstak van Rabobank werkte, weet dat banken sowieso voorzichtiger zijn bij het verstrekken van nieuwe hypotheken aan klanten op leeftijd. Daarbij gaat het niet alleen om financiële risico’s, maar ook om het imago. „Stel dat iemand met een extra hypotheek van de trap valt, acuut geld nodig heeft voor torenhoge zorgkosten en daardoor de maandlasten op termijn niet meer kan dragen. Wil jij dan als bank degene zijn die een 91-jarige vrouw met zorgvraag uit haar huis zet?”
Toch zijn er reguliere banken die verzilver- of opeethypotheken aanbieden. Onder meer ABN Amro en dochteronderneming Florius doen dit, en bedienen daarmee een selecte groep huizenbezitters. „Eigenlijk alleen als je weinig inkomen hebt, veel overwaarde en je niet wilt of kunt verhuizen naar een kleiner huis, is het voor sommige mensen de enige manier om overwaarde te gebruiken.”, zo zegt Thomas de Leeuw, oprichter van hypotheekadviesbureau Frits. „En daar betaal je dan fors voor.”
De Leeuw ziet opeethypotheken niet vaak voorbijkomen. „Er is weinig vraag naar. Ook omdat je er eigenlijk niet heel veel geld mee kunt vrijspelen. Banken rekenen hoge rentes. Je rentekosten liggen al gauw meer dan een derde hoger dan bij een normale hypotheek, onder meer omdat banken verplicht zijn ruimere buffers aan te houden bij dit soort hypotheken. ”
De afsluitkosten zijn ook hoog, zo schetst De Leeuw; je moet je woning opnieuw laten taxeren, hoge afsluitkosten betalen. En dan zijn er voor de huiseigenaar bij een opeethypotheek ook nog risico’s – bijvoorbeeld dat je huis (het onderpand!) minder waard kan worden als de rente stijgt. Door het effect van rente-op-rente loopt de schuld bij een opeethypotheek extra snel op; naarmate je dit langer doet, slinkt je vermogen in een hoger tempo.
Je moet dus ook niet ‘te oud’ worden met een opeethypotheek, want naarmate de tijd verstrijkt wordt je vermogen steeds kleiner. Al zullen banken volgens De Leeuw altijd op safe spelen en zorgen dat ze geen opeethypotheken verstrekken voor de volledige waarde van de woning. „Dat is hun zorgplicht, en ook om te voorkomen dat ze met een restschuld blijven zitten.”
Ook is een goed gesprek met erfgenamen geen overbodige luxe als je een opeethypotheek overweegt: zij zien hun erfenis bij zo’n hypotheek in rap tempo verdampen. „Het is allemaal extra geld dat naar de bank gaat”, zo zegt De Leeuw, „en dat is voor veel mensen een reden om ervan af te zien.”
Na lang puzzelen heeft de 81-jarige Johan Oosterbeek uiteindelijk een oplossing gevonden. Hij stapt over naar een nieuwe hypotheekverstrekker, een grote bank, waar hij een opeethypotheek krijgt waarvan de rente voor vijf jaar is vastgezet. In die periode groeit de hypotheekschuld, mede door de hoge kosten van rente-op-rente, elk jaar met 14.000 euro. „Ik los niet af, dus mijn hypotheekschuld wordt dus hoger. Maar dat is natuurlijk niet zo heel erg, want erfgenamen heb ik niet.”
Daar krijgt Oosterbeek 37.000 euro besteedbaar voor terug. Hij is er opgetogen over, het is de aanvulling op zijn huidige inkomen die hij zo graag wilde. Al was hij aan de afsluitkosten en de taxatie wel zo’n 5.000 euro kwijt en bouwt hij veel meer schuld op dan hij er contant voor terugkrijgt. „Een dure oplossing, maar wel zo’n beetje de enige.”
Zelf schat Oosterbeek in dat als hij straks 86 is, hij er nog zeker vijf jaar met plezier van heeft kunnen genieten. „Ik rijd nog auto en ga misschien met de tourcaravan nog op reis binnen Nederland. En verder is het een kwestie van léven. Ervan genieten, elke dag weer.”