Je droomhuis gevonden? Dan ben je er nog niet. Hoewel de huizenmarkt iets afkoelt, werd er in het eerste kwartaal van 2026 gemiddeld nog 3,7 procent overboden. Alsof je geen andere keuze hebt: wie een huis wil, móét meedoen aan de overbiedingsgekte.
Dat blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. In het eerste kwartaal van dit jaar werd 67 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Hoeveel er wordt overboden, verschilt sterk per regio en type woning. Op een tussenwoning wordt meestal meer overboden dan op een twee-onder-een-kapwoning. Ook zijn stadswoningen populairder dan woningen buiten de stad.
Het aantal te koop staande huizen is in het eerste kwartaal met ruim 20 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Hierdoor hebben kopers meer tijd om te beslissen of ze een bod willen uitbrengen en hoe hoog dat bod moet zijn. Als een woning bijvoorbeeld voor 500.000 euro te koop staat en je uitgaat van het gemiddelde bedrag dat wordt overboden, dan moet je minstens 518.500 euro bieden om kans te maken.
Het is ingewikkeld om te bepalen hoeveel geld je wil bieden op een woning: je wil niet te veel betalen, maar ook niet te weinig. Makelaar Patrice van den Buijs, werkzaam in het Brabantse Nuenen en omgeving, ziet veel mensen daarmee worstelen. Hij legt aan NU.nl uit dat hij kopers altijd vertelt dat ze in de huidige markt vrijwel zeker meer betalen dan de vraagprijs. "Maar ik probeer mensen te behoeden voor het financiële risico", zegt hij. "Stel je sluit een hele hypotheek af, wat gebeurt er dan als je vervolgens je baan kwijtraakt of gaat scheiden?"
"Het is de gekte van de markt dat mensen tegenwoordig veel meer bieden dan het huis daadwerkelijk waard is", ziet Van den Buijs. Maar de taxateur, degene die de marktwaarde van het huis vaststelt, gaat daar niet altijd in mee. Als je dus veel meer biedt, zul je dat uit eigen zak moeten betalen. Stel een huis staat te koop voor 400.000 euro, je biedt 450.000 euro en de marktwaarde wordt door de taxateur geschat op 430.000 euro, dan zal het verschil van 20.000 euro met eigen geld gefinancierd moeten worden.
Zonder eigen vermogen ben je dus vrijwel kansloos, zegt Michiel Meijer, commercieel directeur bij De Hypotheekshop. "Een hypotheekadviseur kijkt wat er kan en wat er met jouw vermogen en inkomen mogelijk is."
Meijer ziet dat in het segment woningen tussen de 400.000 en 700.000 euro de percentages waarmee wordt overboden hoger zijn. "Dat is een kwetsbare groep, want het zijn vaak mensen die al maximaal moeten lenen om een hoog genoeg bod bij elkaar te krijgen. Er moet dan verder niks tegenzitten. Denk aan verbouwingskosten die ineens hoger uitvallen."
Hij adviseert dat het verstandig is altijd een buffer achter de hand te houden en dus niet al je spaargeld in te zetten. Het is ook raadzaam om te bedenken hoelang je er daadwerkelijk wil wonen. "Een paar jaar geleden zat de huizenmarkt nog in een opgaande trend en wist je dat de kans groot was dat je met winst weer zou verkopen. Nu zie je dat de prijzen minder snel stijgen. Als je dan wil verkopen, kan het zijn dat je niet meer krijgt dan wat je ervoor hebt betaald."
Door de ontwikkelingen op de markt kan het dus zijn dat je langer in het huis moet blijven wonen dan je oorspronkelijk wilde. Het is daarom verstandig om vooraf te zorgen voor voldoende budget om eventueel uit te bouwen en meer ruimte te creëren, adviseert Meijer.
Van den Buijs snapt wel dat mensen ondanks de hoge prijzen toch geneigd zijn te overbieden. "Als je al een paar keer achter het net hebt gevist of een huis tegenkomt dat aan al je wensen voldoet, wil je dat niet mislopen", zegt hij.
Toch is er wat dat betreft een limiet. "5.000 euro boven de vraagprijs bieden kan nog realistisch zijn, maar richting de 10 procent kom je in de gevarenzone. Als je na het afsluiten van een te hoge hypotheek het huis niet verkocht krijgt, ben je verder van huis."
Source: Nu.nl algemeen