Vesteda Woonfonds en huurbaas Vesteda probeert deze dagen een uittocht van kapitaal te voorkomen. Voor de woningmarkt, huurders en het kabinet staat er veel op het spel.
Vesteda bezit 28.000 huurwoningen, met name in de Randstad. Het lijkt niet zozeer de vraag of een deel daarvan verkocht moet worden, maar vooral hoeveel.
Het is de komende dagen erop of eronder voor Vesteda, de grootste commerciële woningverhuurder van Nederland. Hoe gaat het zijn toekomst veiligstellen?
Zo groot als het fonds is, met 28.000 huurwoningen, voornamelijk in de Randstad, zo klein is zijn bewegingsvrijheid. Al maandenlang mag Vesteda geen nieuwe woningen bouwen, geen nieuwe panden kopen en geen extra schulden maken. En ook de komende jaren is het voor de grootste verhuurder van middenhuurwoningen uit den boze om nieuw te bouwen of wooncomplexen aan te kopen.
Dit volgt uit afspraken die het beleggingsfonds maakte met zijn 24 aandeelhouders. Zij leveren het kapitaal waarmee Vesteda kon uitgroeien tot zo’n grote partij op de huurmarkt. Het zijn hoofdzakelijk Nederlandse pensioenfondsen en internationale verzekeraars die met hun geldstortingen een belang verwierven in Vesteda. En die willen bijna allemaal hun geld terug. Eerder dit jaar lieten vrijwel alle investeerders weten grotendeels uit te willen stappen, veelal om fiscale redenen.
Sindsdien wordt Vesteda direct in zijn voortbestaan bedreigd. De wens van Vesteda’s investeerders om hun participaties te verkopen voor 4,1 miljard euro betekent dat het woonfonds naar miljarden op zoek moet. Ofwel door nieuwe investeerders te vinden, ofwel door een groot deel van zijn woningvoorraad te verkopen. Daar komt bij: zolang het de terugbetaalverzoeken nog niet heeft ingelost, mag de grootste verhuurder van middenhuurwoningen de komende jaren geen nieuwe complexen aankopen of bouwen. Dit maakt het dossier-‘Vesteda’ tot een hoofdzaak voor het kabinet, dat de woningbouwdoelen van (midden)huurwoningen serieus in gevaar ziet komen.
Ook tienduizenden Randstedelijke huurders van Vesteda leven in onzekerheid. Krijgen zij een nieuwe huurbaas, en zo ja, in hoeverre zal die zich anders gedragen dan Vesteda?
Nederlandse pensioenfondsen begrijpen wel dat hun ‘bankrun’ op Vesteda onwerkbaar is. Alle aandeelhouders voerden de afgelopen maanden koortsachtig overleg hoe deze situatie op te lossen en of zij niet een kleiner belang kunnen verkopen. De inhoud van de gesprekken bleef streng geheim. Vrijwel alle fysieke ontmoetingen vonden plaats in Amsterdam-Zuid. Soms op het kantoor van Vesteda’s huisadvocaat aan de Apollolaan, dan weer bij de bankiers van Van Lanschot Kempen aan de Beethovenstraat, op de vastgoedbeurs Provada in de RAI of gewoon op het hoofdkwartier van Vesteda aan de Boelelaan.
Hun verzilveringswens is niet meer dan logisch. De krapte op de woningmarkt heeft de afgelopen jaren fantastische rendementen opgeleverd; huurwoningen zijn fors in waarde gestegen. Voor de komende jaren verslechteren de vooruitzichten op de vastgoedmarkt juist ingrijpend. Allerlei fiscale maatregelen maken investeren in vastgoed minder aantrekkelijk en de Wet betaalbare huur, die twee jaar geleden is ingegaan, beperkt de mogelijkheden om huurtarieven te verhogen. Tel daarbij op dat participanten van Vesteda slechts éénmaal in de zeven jaar volledig mogen uitstappen – 2026 is zo’n jaar – en dan is het niet moeilijk voorstelbaar dat dit voor institutionele beleggers hét moment is om weg te wezen.
De aandeelhouders en Vesteda komen deze dagen voor het laatst bijeen voor een vergadering, uiterlijk komende woensdag moet er een oplossing liggen. NRC zet vijf scenario’s op een rij.
Wat zich onder de 24 pensioenfondsen en verzekeraars met aandelen Vesteda voltrekt, is een schoolvoorbeeld van een prisoner’s dilemma. Als iedere partij voor zijn kortzichtige eigenbelang kiest, zal de uitkomst voor de hele groep tegenvallen. Een op het eerste gezicht minder goede gezamenlijke afspraak kan juist een betere uitkomst individueel opleveren, ook voor de woningmarkt als geheel, behalve voor die ene eigenwijze dissident die een compromis weigert. Kortom: de verleiding is groot om geen bemiddelingsvoorstel te accepteren, behalve als iedereen het doet.
Volharden de participanten in hun wens om te cashen, dan zal Vesteda 4,1 miljard euro bij elkaar moeten zien te krijgen – het totaalbedrag dat alle uitstappende aandeelhouders terugvragen. Juist omdat nieuwe investeerders door allerlei belastingverzwaringen niet staan te springen nieuw geld in Vesteda te steken, zou het betekenen dat Vesteda ruwweg de helft van al zijn woningen moet verkopen.
Dat kan op twee manieren. Een ervan is ‘uitponding’, waarbij huurwoningen worden verkocht zodra ze vrijkomen. Woningen zonder huurder leveren op de koopmarkt veel meer op. Een voor de hand liggende route is dit alleen niet; uitponden kost tijd en is maatwerk, en dat is voor zulke grote aantallen geen doen.
Bij uitponding zouden nog meer huurwoningen uit de Nederlandse woningmarkt verdwijnen. De afgelopen twee jaar zetten particuliere verhuurders massaal hun leeggekomen huurwoningen in de verkoop doordat de verhuur vanwege een stapeling van hogere belastingen (box 3, onroerendezaakbelasting, overdrachtsbelasting) in combinatie met het huurplafond van de Wet betaalbare huur niet langer rendabel is.
De meer waarschijnlijke route voor Vesteda is om hele appartementencomplexen (inclusief huurders) aan te bieden aan andere beleggers. Aangezien Vesteda zich richt op de hogere categorie middenhuurwoningen (maandhuur tot 1.228,07 euro) in de Randstad, ligt het voor de hand dat woningcomplexen in de vrije sector of buiten de Randstad als eerste worden verkocht.
Het voordeel voor Vesteda is dat zo in één klap grote aantallen woningen worden verkocht. Dat gaat een stuk sneller, al is de opbrengst per woning aanzienlijk lager omdat er veel aanbod tegelijk de markt overspoelt. De gevolgen van deze route zijn voor de huurders: zij krijgen een nieuwe huurbaas, waarbij zij maar moeten afwachten of die net zo goed bereikbaar is als Vesteda en of die ook een monteur stuurt als de voordeur klemt.
Massale uitverkoop zou het einde betekenen van Vesteda in zijn huidige vorm; een scenario dat het bestuur koste wat kost wil voorkomen.
Vesteda zal er niet aan ontkomen om geld te lenen op de obligatiemarkt. Komende maand (10 juli) loopt een verhandelbare lening met acht jaar looptijd af en zal Vesteda een half miljard euro terug moeten betalen aan obligatiehouders.
Een extra banklening zou kunnen, maar ligt niet voor de hand. Doorgaans kiezen woningfondsen als Vesteda ervoor om dan een nieuwe langlopende obligatie uit te schrijven, net zoals de huiseigenaar zijn hypotheek opnieuw afsluit.
Vesteda kan er ditmaal voor kiezen om fors meer te gaan lenen op de openbare kapitaalmarkt, en zo de pensioenfondsen te betalen die van hun aandelenbelang in Vesteda af willen. Grote vraag is hoever Vesteda hierin kan gaan.
Het vertrouwen in de financiële robuustheid van het woonfonds heeft eerder dit jaar een behoorlijke knauw gekregen toen Standard & Poor’s, een kredietbeoordelaar, besloot om de kredietwaardigheid van Vesteda te verlagen. Het kredietoordeel ging in één keer twee stappen omlaag naar BBB. Dat is vlak boven ‘junk status’, het niveau waarbij de kans op wanbetaling hoog wordt ingeschat en veel professionele beleggers daar niet zomaar meer geld in mogen steken. Beleggers zullen fors meer rentevergoeding eisen bij nieuwe leningen, en dat gaat Vesteda voelen in zijn rendement.
Bovendien loopt het woonfonds al snel aan tegen de zelfgekozen grenzen van financiële soliditeit. De strategie is om maximaal 30 procent van zijn bezittingen met schulden te financieren. Volgens de laatst bekende cijfers zit Vesteda nu op 24 cent schuld op iedere euro die het aan woningen bezit. Zou Vesteda ruwweg een half miljard euro extra lenen, dan zou het al zijn hoofd stoten en tegen de strategische grens van 30 procent aanlopen.
Natuurlijk kan Vesteda ervoor kiezen die financiële doelstelling los te laten: meer schuld opbouwen dus. In het laatste jaarverslag wordt fijntjes opgemerkt dat in de voorwaarden staat dat het maximaal 40 procent van zijn bezittingen mag lenen, veel meer dan zijn eigen langetermijndoel van 30 procent. Het mag juridisch gezien dus wel, maar het financieel conservatieve profiel van Vesteda zou dan in één klap tot het verleden behoren.
De meest elegante oplossing voor Vesteda’s problemen is om nieuwe investeerders te vinden. Vesteda hoeft dan geen woning extra te verkopen, omdat ze de uitstappende beleggers simpelweg vervangen door nieuwe aandeelhouders.
En hier zit direct het grootste probleem. Want hoe kan Vesteda geïnteresseerden vinden voor een woningmarkt die zo onaantrekkelijk is geworden voor beleggers?
De overdrachtsbelasting (bij aankoop van een pand) ging de laatste jaren per saldo van 6 naar 8 procent. De gemeentelijke belastingen gingen over een breed front omhoog, doorgaans nog meer dan de inflatie. Het regime voor fiscale beleggingsinstellingen (die belastingvoordelen krijgen) werd de laatste jaren versoberd, waardoor veel buitenlandse partijen de vrijstelling van vennootschapsbelasting verloren. Die vennootschapsbelasting zelf ging ook weer omhoog. En, niet onbelangrijk, het huurplafond in de Wet betaalbare huur die oud-minister Hugo de Jonge (CDA) in 2024 introduceerde.
In de sector wijzen betrokkenen erop dat Nederland vooral voor buitenlandse beleggers veel minder aantrekkelijk is geworden. De btw is relatief hoog, de winstbelasting is hoog en de overdrachtsbelasting is in Nederland hoger dan in omliggende landen. Misschien nog het meest ontmoedigend is de onvoorspelbaarheid van het Nederlandse woningmarktbeleid. Het aanhoudende gedraai aan belastingknoppen is fnuikend voor een investeerder die langetermijnbeslissingen moet nemen, is het algemeen chagrijn onder institutionele beleggers.
Illustratief is een presentatie die het ministerie van Volkshuisvesting in april 2025 gaf op de Nederlandse ambassade in Londen. Buitenlandse beleggers kregen daar te horen: Nederland gaat er alles aan doen om weer een aantrekkelijk investeringsland te worden, met voorspelbaar fiscaal beleid. De ministeriële delegatie was nog niet teruggekeerd, of het toenmalige kabinet van PVV, NSC, BBB en VVD besloot tijdens een nachtelijke onderhandeling over de Voorjaarsnota uit het niets de huren voor sociale huurwoningen te bevriezen. Een rampzalig besluit voor de vastgoedsector, dat uiteindelijk niet doorging toen het kabinet-Schoof kort daarna ten val kwam.
Toch konden de institutionele beleggers in Londen hun oren niet geloven: dit was toch juist het tegenovergestelde van wat het ministerie had toegezegd?
Volgens adviesbureau Capital Value vond er vorig jaar een heuse kapitaalvlucht plaats. Institutionele partijen uit het buitenland verlieten vorig jaar massaal Nederland, om hun geld te investeren in huurwoningen elders in de EU waar het fiscaal gunstiger was, maar het beleid bovendien minder wispelturig.
De cijfers van het bureau zijn onthutsend. Was in 2022 nog een derde van alle particuliere investeringen in nieuwe huurwoningen (exclusief de woningbouwcorporaties) afkomstig van buitenlandse partijen, vorig jaar bedroeg die nog slechts 2 procent.
Nu ook buitenlandse partijen afhaken, blijft er voor Vesteda maar één manier over om nieuwe investeerders te verleiden: kwantumkorting. Bij het woonfonds stelt een accountant ieder halfjaar de waarde van de woningvoorraad vast en vertaalt die naar de „intrinsieke waarde” van de aandelen Vesteda. Instappers moeten de aandelen van uitstappers overnemen en om die te verleiden zal de prijs moeten dalen – en krijg je als vertrekkend aandeelhouder dus ook minder geld voor je aandelen.
De pijn komt in dat geval vooral terecht bij de Nederlandse pensioenfondsen die allemaal willen uitstappen en nu een lagere prijs krijgen dan in Kortom, zomeruitverkoop. Geen van de pensioenfondsen wilde NRC hierover toelichting geven.
Vesteda was ooit de vastgoedafdeling van ABP, het grootste pensioenfonds van Nederland. In 1998 besloot het pensioenfonds voor ambtenaren en onderwijzers om de afdeling te verzelfstandigen en richtte het Vesteda op. In de jaren die volgden bouwde ABP (via pensioenuitvoerder APG) zijn belang in Vesteda op tot 33 procent. Dit percentage is een drempelwaarde en is voor het pensioenfonds van groot belang. Als het erboven komt, vallen de vastgoedopbrengsten van ABP in een ander fiscaal regime en wordt het aangeslagen voor miljoenen aan overdrachtsbelasting.
Ziehier wederom het prisoners’ dilemma: als ABP niets verkoopt en de andere fondsen wel, gaat het belang van ABP automatisch door de drempelwaarde van 33 procent en moet het tientallen miljoenen aan overdrachtsbelasting betalen.
ABP maakte daarom de omvang van zijn gewenste aandelenverkoop afhankelijk van de overige aandeelhouders: het fonds wilde voorkomen boven de 33 procent uit te komen. Gevolg: ABP beoogde voor meer dan een miljard euro uit te stappen. Daarmee helpt het Vesteda niet uit de problemen. Om de druk op Vesteda te verlagen zou ABP alsnog kunnen besluiten om minder te verkopen, en daardoor voortaan toch overdrachtsbelastingen te gaan betalen over de waarde van de Vesteda-woningen. Daarmee zou APB in elk geval aan de wens van de eigen pensioengerechtigden voldoen; die merkten in 2024 ‘betaalbare woningen’ aan tot de belangrijkste investeringsdoelen.
Misschien de meest voor de hand liggende oplossing voor Vesteda’s problemen is een mix van de eerste vier scenario’s. Vesteda moet in dit scenario ook duizenden woningen verkopen, al zullen het er dan geen 10.000 of meer zijn. Vesteda zal meer geld bijlenen, en het zal pensioenfondsen alleen tegen een lagere vergoeding laten uitstappen. Grootaandeelhouder ABP accepteert dat het een nog grotere partij wordt binnen Vesteda die daardoor extra belasting zal moeten afdragen – waarvoor het compensatie zal eisen.
De pijn wordt zo over alle partijen verdeeld en de oproep vanuit de sector zal nog dwingender worden om de overdrachtsbelasting te verlagen naar 6 procent, vergelijkbaar met de tarieven in Duitsland en Frankrijk.
Op het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) lijkt inmiddels het bewustzijn te groeien dat veel recente regelgeving niet bevorderlijk is voor de woningmarkt en voor de financiële prikkel om nieuwe huizen te bouwen. Vooral de achterstelling van buitenlandse pensioenfondsen ten opzichte van Nederlandse – gevolg van het schrappen van bepaalde uitzonderingen voor fiscale beleggingsinstellingen per 1 januari 2025 – is onderwerp van discussie. Hier moet wat aan gebeuren, stelde directeur-generaal Chris Kuijpers van VRO op vastgoedbeurs Provada. Hij noemde het wegtrekken van buitenlandse beleggers „een serieus probleem”.
Daarmee is niets gelogen. Zolang woningcorporaties (nog) niet op grote schaal in middenhuur mogen investeren, heeft het kabinet partijen als Vesteda hard nodig om de middenhuurwoningen te bouwen die de Wet betaalbare huur probeert te beschermen. Hoe dit afloopt, blijkt volgende week.