Woningmarkt Wie het afgelopen kwartaal op zoek was naar een koopwoning, had meer keuze dan in de afgelopen jaren. Bezichtigingen worden rustiger en de prijzen stabiliseren. Al profiteert niet iedereen evenveel van de afkoeling.
Vooral in steden worden veel appartementen gebouwd. Ruim de helft van de nieuwbouw is niet grondgebonden.
De oververhitte woningmarkt is afgelopen kwartaal weer ietsje minder heet geworden. In vergelijking met eerdere jaren zijn er veel ‘te koop’-bordjes in het straatbeeld te zien. En de gemiddelde verkoopprijs lag tussen juli en oktober op jaarbasis maar 1,8 procent hoger, zo blijkt uit donderdag verschenen kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM.
Hoewel makelaars nog altijd spreken van een krappe woningmarkt, duiden veel signalen erop dat de ergste periode van oververhitting achter de rug is. De concurrentie tussen woningzoekenden lijkt een stuk minder hevig dan eerder.
Zien we hier een woningmarkt die stabiliseert, en wie profiteert daarvan?
Het was de NVM zelf die in 2024 de term ‘hittegolf’ gebruikte om de situatie op de woningmarkt aan te duiden. Er stonden amper nog woningen te koop, het consumentenvertrouwen piekte en dankzij de lage rente werd er volop geleend voor de aankoop van een huis.
En als veel mensen met veel geld om weinig woningen strijden, laat het gevolg zich raden: in het tweede kwartaal van dat jaar was de jaarlijkse prijsstijging maar liefst 13,5 procent. Woningen gingen in toenemend tempo over van de ene op de andere koper. Overbieden was weer helemaal terug van weggeweest.
Fast forward naar 2026, en we zien een hele andere situatie. Sinds de Amerikaanse oorlog in Iran en het afsluiten van de straat van Hormuz dit voorjaar stijgen de olieprijzen en daarmee de inflatie. Doordat de rentetarieven op de kapitaalmarkten stijgen, verhogen hypotheekverstrekkers al een paar maanden hun hypotheekrentes.
Deze week kwam de gemiddelde tienjaars hypotheekrente uit op 4,52 procent, zo berekende hypotheekadviseur Van Bruggen. Het hoogste punt dit jaar en ruim 0,8 procentpunt hoger dan een jaar geleden. Dit hakt erin voor wie een nieuwe hypotheek wil afsluiten en daardoor duizenden euro’s minder kan lenen.
Die verminderde leencapaciteit komt al snel terug in de verkoopprijzen, die afgelopen kwartaal over heel Nederland gemiddeld met 1,8 procent stegen. Een schril contrast met de dubbele groeicijfers uit 2024; de NVM spreekt van een ‘afvlakkende stijging’, die bovendien lager is dan de inflatie. Goed om te benoemen: een gemiddelde woning kost nog altijd 503.000 euro, waarbij twee modale inkomens niet voldoende zijn om het gehele bedrag te lenen.
Ook zien de NVM-makelaars hun klanten voorzichtiger worden en niet meer all-in gaan voor het eerste beste huis dat ze bezichtigen. Per woning zijn er minder biedingen en bezichtigingen, er wordt minder vaak en minder hoog overboden. Kopers omschrijven de markt als „minder hectisch”.
Een ander belangrijk signaal dat duidt op afkoeling is dat woningen weer iets langer te koop staan. Afgelopen kwartaal duurde het gemiddeld 31 dagen om een huis te verkopen, twee dagen langer dan een jaar eerder – op de piek van de markt in 2021 was dat nog 22 dagen. Er is soms zelfs tijd voor een tweede bezichtiging.
Die ‘luxe’ hebben woningzoekenden omdat er voor hen weer wat meer te kiezen valt. Na jaren van (extreme) krapte kon een woningzoekende het afgelopen kwartaal gemiddeld weer kiezen uit 2,8 woningen – het hoogste aantal in ruim drie jaar en nagenoeg een verdubbeling ten opzichte van het laagste punt uit 2021.
Er valt meer te kiezen omdat er nog altijd veel woningen te koop worden gezet. Het gaat vaak om beleggerswoningen die op de koopmarkt worden aangeboden omdat die door wet- en regelgeving niet genoeg meer opleveren voor de verhuurder.
Net als de prijsstijgingen verschilt het aanbod per regio en woningtype sterk; er is over het algemeen sprake van een overschot aan appartementen en een tekort aan eengezinswoningen met tuin. Die laatste worden gemiddeld vaker boven de vraagprijs verkocht en hebben de kortste verkooptijd. Ook woningen met een hoog energielabel en een goede afwerking doen het onverminderd goed.
Van alle factoren die de ontwikkeling van de huizenprijzen beïnvloeden, is de rente misschien wel de meest bepalende. De gestegen hypotheekrente zet een rem op de prijsstijgingen – en kan lokaal zelfs voor een prijsdaling zorgen. De stijgende rente is vooral vervelend voor wie nog geen hypotheek heeft of van wie de rentevaste periode afloopt, en er mogelijk stijgende maandlasten aankomen.
Voor doorstromers die zelf een woning verkopen, hoeft er niet veel te veranderen. De prijsstijging van de woning die zij verlaten, valt door de gestegen rente misschien wat lager uit. Daar staat tegenover dat zij in dezelfde markt een woning terugkopen en daarbij de overwaarde kunnen inbrengen.
Dat voordeel hebben starters niet. Zij hebben geen overwaarde en door de gestegen rente kunnen zij minder lenen. Om aan de eisen voor een hypotheek te voldoen, moeten starters steeds meer eigen geld meebrengen. Deze zomer berekende het Hypotheken Data Netwerk dat een alleenstaande starter gemiddeld een recordbedrag van 63.600 aan spaargeld inlegde voor een woning – bijna 12 procent meer dan een jaar geleden.
Met name in steden worden op grote schaal nieuwe starterswoningen gebouwd. Ruim de helft van alle nieuwbouw bestaat daar uit appartementen. En dat sluit niet altijd aan bij wat woningzoekenden eigenlijk willen, zo schrijft de NVM.
Volgens de makelaars is er een „ruimer aanbod” maar loopt de verkoop van nieuwbouwwoningen stroef – onder meer door de hoge rente en doordat nieuwbouwprojecten nog dikwijls vertraging oplopen of helemaal niet doorgaan.
Zo is het mede aan het aanhoudende aanbod van beleggerswoningen te danken dat veel woningkopers het afgelopen kwartaal weer enige rust ervoeren. De keerzijde is dat bij elke particuliere huurwoning die op Funda verschijnt, het lastiger wordt voor wie op een middenhuurwoning is aangewezen.
Wie als woningzoekende geen halve ton eigen geld kan inbrengen voor een koopwoning of genoeg inschrijftijd heeft voor een sociale huurwoning, zal weinig ontspanning voelen.
Bij Google kan je nu zelf aangeven welke nieuwsbronnen jij vaker wil zien in je zoekresultaten.Meer informatie